Articol susținut de AREI
Proiectul de lege “Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor” (CATUC) este, în prezent, în proces de analiză în cadrul Comisiei pentru Administrație Publică și Amenajarea Teritoriului din Camera Deputaților (for decizional). Noul Cod al Urbanismului reprezintă o reformă esențială, prevăzută în cadrul Planului Național de Redresare și Reziliență (PNRR), fiind inclus pe agenda parlamentară pentru a fi fi votat până la sfârșitul acestui an.
Predictibilitatea și stabilitatea sunt elemente esențiale pentru orice investitor, mai ales în ceea ce privește derularea unor proiecte de dezvoltare complexe, astfel încât este necesar ca noul Cod al urbanismului să ofere aceste garanții. Experții AREI argumentează că, în absența acestor garanții, investițiile în sectorul imobiliar vor fi descurajate, iar România va pierde oportunități importante de dezvoltare economică și crearea de locuri de muncă.
Cu ce probleme se confruntă dezvoltatorii din cauza impredictibilității legislative
Antoanela Comșa, membru al Consiliului Director AREI și președinte al Granvia Group, a vorbit în cadrul unei dezbateri despre construcțiile ilegale, punctând diferența foarte clară dintre construcțiile ridicate fără niciun fel de autorizații de construire sau cu nerespectarea autorizațiilor de construire și acele construcții care au fost realizate cu respectarea întru tocmai a autorizațiilor de construire emise de autoritățile publice. Codul urbanismului, așa cum este redactat în prezent, nu separă foarte bine aspectul construcțiilor ilegale, punctează reprezentantul AREI.
De altfel, recomandările AREI referitoare la chestiunea construcțiilor ilegale ce au fost formulate în cadrul procesului de dezbatere , privind actuala formă a Codului, sunt importante, iar experții în real estate speră că acestea vor fi analizate de către legiuitor.
În cazul primei categorii - construcțiile ridicate fără autorizații sau cu nerespectarea autorizațiilor - proprietarii acestor clădiri trebuie aspru sancționati, pentru a fi descurajați să procedeze la fel pe viitor, sunt de părere reprezentanții AREI. Comșa a explicat că este necesară aplicarea legii și răspunderii în fața acesteia pentru dezvoltatorii și constructorii care nu respectă reglementările în construcții.
Problemele apar, însă, în cazul celei de-a doua categorii, în care construcțiile executate, care au respectat certificatele de urbanism emise de autorități, în baza unor discrepanțe / litigii apărute pe parcurs, sunt anulate ulterior de către instanțe. “În aceste cazuri, legiuitorul trebuie să intervină și să aplice o soluție. Practic, aceste construcții au respectat toate condițiile impuse de lege, nu reprezintă niciun risc pentru nimeni”, a precizat și Bianca Stamatoiu, reprezentant AREI și Head of Legal AFI Europe.
De altfel, pe parcursul întregului demers legislativ, AREI a cerut protejarea autorizațiilor de construire și a documentațiilor valabile, emise de autoritățile locale, ulterior suspendate sau anulate.
Antoanela Comșa a subliniat că orice persoană care dorește să construiască un imobil trebuie să înceapă procesul cu certificatul de urbanism, document care stabilește caracteristicile specifice construcției. În multe cazuri, acest proces de autorizare poate dura chiar și un an și jumătate, timp în care se pot întâmpla schimbări în documentația de urbanism care a stat la baza emiterii certificatului de urbanism. Cu toate acestea, beneficiarul certificatului nu poate fi responsabil pentru aceste schimbări - suspendări sau anulări. Acest lucru poate genera probleme majore în piață și poate duce la blocarea finalizării lucrărilor. Oamenii care au achitat avansuri pentru apartamentele respective se pot găsi în dificultate și pot avea de suferit.
„Va fi o mare problemă în piață, pentru că acest lucru va genera blocaje în finalizarea lucrărilor. Oamenii au achitat avansuri pentru acele apartamente și ce se va întâmpla în astfel de cazuri? În mod normal, ar trebui ca la momentul la care eu am depus documentația pentru a obține un certificat de urbanism, să se aplice în continuare acea legislație, atâta timp cât eu au construiesc în baza unor avize și aprobări de mediu, de securitate la incendiu ș.a.m.d. Legea se poate schimba, pot apărea amendamente la legi. De altfel, vedem și noi că se schimbă legea de la o zi la alta și atunci eu nu pot să risc să investesc niște bani într-un teren și să vreau să construiesc un imobil fără să am predictibilitate”, a explicat Antoanela Comșa.
Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI) susține că, odată ce un proiect de investiții este inițiat, acesta ar trebui să urmeze regulile stabilite în momentul depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism. Asociația atrage atenția asupra faptului că din cauza unei interpretări neunitare în materie de legislație și jurisprudență cu privire la aceste aspecte, se apmlifică efectele negative și nefaste asupra investitorilor.
Potrivit asociației, există exemple în care atât investitori mari, cât și persoane fizice sunt puși într-o situație dificilă și prejudiciată în urma suspendării unor reglementări normative, precum Planul Urbanistic Zonal (PUZ). Această situație a condus la pierderi financiare în cazul unor proiecte aflate în diverse stadii de dezvoltare, în ciuda faptului că investitorii și-au alocat bugete semnificative, au contractat împrumuturi și au demarat activități pentru obținerea autorizațiilor. Cu toate acestea, schimbările care au intervenit în contextul general de autorizare, cel puțin la nivel de București, au invalidat toate eforturile și investițiile inițiale, fără ca investitorii să aibă vreo vină sau control asupra situației.
Această lipsă de predictibilitate și stabilitate în reglementările legale afectează și industria imobiliară în ansamblu, având un impact negativ asupra industriei conexe și afectând circuitul financiar. De asemenea, scăderea veniturilor la bugetul de stat și diminuarea gradului de incredere în mediul investițional din România sunt și ele consecințe directe ale acestei situații.
Prevederile Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), implicațiile și impactul său asupra dezvoltării urbane in România și asupra locuitorilor au fost amplu dezbătute, în emisiunea „Conectat la România”, de Antoanela Comșa – membru în Consiliul Director AREI și președinte Granvia Group și de Irina Dimitriu – Head of Real Estate, Partener Reff & Asociații (Deloitte România).
